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SP à venda: Comércio tem 'epidemia' de portas fechadas e inflação recorde do aluguel

·8 minuto de leitura

por Raphael Preto Pereira

O cenário de incerteza sobre os desdobramentos da pandemia de novo coronavírus afetou negativamente o comércio da cidade de São Paulo, principalmente os pequeno e micro-comerciantes.

Não bastasse sofrer com a queda na receita, consequência do fechamento dos comércios durante boa parte da pandemia, o comerciante paulista também viu o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) subir próximo de 37% no acumulado dos últimos 12 meses e a maior em 25 anos.

O índice funciona como uma “inflação do aluguel” e ajuda a regular e reajustas os preços praticados no mercado imobiliário, tanto para imóveis residências quanto para os comerciais. 

Leia também:

SAO PAULO, BRAZIL - MARCH 08: A man posts a 'For Lease' sign in front of a shuttered shop in downtown during the first business day after the state of Sao Paulo declared the most restrictive
Lojistas e proprietários de imóveis comerciais seguem no cabo de guerra enquanto esperam o desenrolar do projeto de lei na Câmara dos Deputados, que pretende colocar o IPCA como índice para correção de aluguéis, e não mais o IGP-M. (Foto: Alexandre Schneider/Getty Images)

Na segunda prévia de junho, o IGP-M sofreu uma leve desaceleração e terminou o período em alta de 1,72% na comparação ao mês anterior, segundo dados divulgados no último dia 18 pela FGV (Fundação Getúlio Vargas). Com este resultado, o IGP-M acumulado em 12 meses vai para 36,65%.

Colocando em um exemplo: uma comerciante paga R$ 4 mil de aluguel mensal em um ponto; caso seu contrato esteja próximo do vencimento, o reajuste com base no IGP-M elevaria o aluguel do mesmo ponto para R$ 5.466.

O economista Marcos Ferreira Couto, formado em Economia pela UnB (Universidade de Brasília) e pós-graduando em Investimentos e Private Banking pelo Ibmec e XPeed School, explica o que é o IGPM:

"Ele é calculado pela FGV e registra a inflação de matérias primas. E uma de suas principais utilizações é justamente o reajuste de contratos de aluguel", explica.

Economista Marcos Ferreira Couto acredita que o comerciante terá que fazer uma boa negociação para conseguir passar por esse processo de renovação de contrato de uma maneira menos traumática devido ao acumulado do IGP-M. (Foto: Arquivo Pessoal)
Economista Marcos Ferreira Couto acredita que o comerciante terá que fazer uma boa negociação para conseguir passar por esse processo de renovação de contrato de uma maneira menos traumática devido ao acumulado do IGP-M. (Foto: Arquivo Pessoal)

O que é e como funciona cálculo do IGP-M?

Na prática, o índice é o principal indexador de outras tarifas de serviços como, por exemplo, internet, energia elétrica e TV por assinatura. O IGP-M é calculado é composto por outros três índices:

  • IPA-M (60%): Índice de Preços ao Produtor Amplo Mercado, que representa os preços no atacado;

  • IPC-M (30%): Índice de Preços ao Consumidor Mercado, que corresponde à inflação no varejo;

  • INCC-M (10%): Índice Nacional de Custo da Construção Mercado, que afere os custos no setor de construções habitacionais.

Para Ferreira, o IGPM, por conta da maneira como é composto, acaba se relacionando com o cenário internacional e, por isso, "destoa" da realidade econômica brasileira. 

Além disso, na avaliação do economista, a variação do preço das commodities, preços que são negociados internacionalmente, também podem seguir influenciando os preços dos aluguéis. 

“Sessenta por cento do valor dele depende do índice de preços ao produtor amplo (IPA) e mercadorias como soja, ferro, petróleo, celulose e cana de açúcar representam grande parte da produção brasileira. E o IGPM também sente o impacto da desvalorização do real frente ao dolar”.

SAO PAULO, BRAZIL - JUNE 29: A man wearing a face mask stands in front of a shuttered shop with a 'For Lease' sign in downtown amidst the coronavirus (COVID-19) pandemic on June 29, 2020 in Sao Paulo, Brazil. Many businesses in the city of Sao Paulo went bankrupt and some commercial spaces are either for sale or for lease during the coronavirus (COVID-19) pandemic.  (Photo by Alexandre Schneider/Getty Images)
O impacto no valor do aluguel pode variar de um estado para outro, pois é levado em consideração o valor do metro quadrado. Onde o metro quadrado é encontrado por um valor alto, o aumento do IGP-M resultará em um reajuste maior do que no local que o metro quadrado possui um menor custo. (Foto: Alexandre Schneider/Getty Images)

Como essa alta no IGP-M acumulado pode afetar o preço do aluguel?

O impacto no valor do aluguel pode variar de um estado para outro, pois é levado em consideração o valor do metro quadrado. Onde o metro quadrado é encontrado por um valor alto, o aumento do IGP-M resultará em um reajuste maior do que no local que o metro quadrado possui um menor custo.

Os locatários sempre têm uma margem de negociação, então, se o seu contrato está próximo de comemorar o aniversário, há possibilidade de tentar negociar um reajuste menor, já que atualmente o valor do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) está muito abaixo do IGP-M.

Atualmente, o IPCA está na casa dos 6%.

Negociação com o proprietário é uma das estratégias 

O economista acredita que o comerciante terá que fazer uma boa negociação para conseguir passar por esse processo de renovação de contrato de uma maneira menos traumática.

“É válido negociar um reajuste no contrato por meio de outro índice, que expresse melhor a realidade dos setores que compõem a economia como um todo, como o IPCA. Esse índice é utilizado pelo Banco Central para inferir o nível de inflação do país, que é divulgado no relatório Focus, toda segunda-feira no site institucional do Banco Central”, lembra.

Quais são boas opções de negociação:

  • Trocar o indexador do IGP-M para IPCA

  • Manter o IGP-M como indexador, mas negociar a porcentagem do reajuste, como a aplicação de 50% do valor

  • Solicitar que naquele ano não seja realizado o reajuste ou negociar uma alteração mais para frente no calendário

  • Não aplicar o reajuste em troca do aumento no tempo do contrato

A woman walks past an empty store to rent or sell in a commercial area of Sao Paulo, Brazil, on June 17, 2020. - Sao Paulo is resuming its economic activity, but in some streets of Brazil's largest metropolis a succession of low iron curtains is evidence of the impact of the coronavirus: merchants have closed down. (Photo by NELSON ALMEIDA / AFP) (Photo by NELSON ALMEIDA/AFP via Getty Images)
Uma mulher passa por uma loja vazia para alugar ou vender em uma área comercial de São Paulo. (Foto de NELSON ALMEIDA / AFP) (Foto de NELSON ALMEIDA / AFP via Getty Images)

Ferreira também ressalta que todo o histórico do comerciante será levado em conta na hora de negociar. “É essencial traçar caminhos para a quitação de possíveis débitos durante a negociação, mostrando que, apesar da crise, o comerciante deseja encontrar formas de regularizar a situação.” 

O especialista também ressalta que comerciantes com bom histórico de pagamento podem conseguir melhores condições na hora do acordo.

"Os comerciantes podem utilizar de variadas estratégias para a negociação com os locadores, mas também precisam ter feito a sua parte. Empresas consideradas como boas pagadoras com certeza encontraram mais facilidade para encontrar um valor mais justo de reajuste no valor do contrato”, completa.

Como posso negociar meu contrato de aluguel:

  • Direto com o locador: É importante que seja formalizado esse acordo, por meio de email ou aditivos contratuais

  • Acordo pela via judicial: Nesse caso, caberá ao juiz decidir ou não se irá alterar o contrato firmado entre as partes

Troca do IGP-M pelo IPCA divide lojistas e proprietários, e foi parar na Câmara e Justiça

Lojistas e proprietários de imóveis comerciais seguem no cabo de guerra enquanto esperam o desenrolar do projeto de lei na Câmara dos Deputados, que pretende colocar o IPCA como índice para correção de aluguéis, e não mais o IGP-M.

A votação do caso, que tramita com urgência na Câmara, ainda depende da negociação política entre o presidente da Casa e os líderes partidários.

SAO PAULO, BRAZIL - JUNE 29: View of a shuttered shop with a 'For Lease' sign in downtown amidst the coronavirus (COVID-19) pandemic on June 29, 2020 in Sao Paulo, Brazil. Many businesses in the city of Sao Paulo went bankrupt and some commercial spaces are either for sale or for lease during the coronavirus (COVID-19) pandemic. (Photo by Alexandre Schneider/Getty Images)
Vista de uma loja fechada com um sinal de 'Aluga-se' no centro da cidade em meio à pandemia de coronavírus. (Foto de Alexandre Schneider / Getty Images)

Mais de 30 associações de pequenos e médios lojistas, como Sindilojas e Ablos, publicaram um manifesto apoiando o projeto do deputado federal Vinicius Carvalho (Republicanos-SP). No documento, as entidades dizem que a substituição do índice é necessária para a sobrevivência dos negócios e dos empregos.

No outro polo da disputa, a Abrasce, associação de grandes shoppings, diz que a mudança é uma interferência indevida do poder público nos contratos privados e não resolve a situação dos lojistas, além de espantar investidores.

Ela defende que o IGP-M seja mantido, argumentando que as partes negociem o reajuste e os prazos do pagamento, e diz que os shoppings não estão aplicando a correção.

Justiça autorizou mudança de índice em contrato de financiamento imobiliário

Diantes das últimas altas no IGP-M, um casal viu o valor das parcelas de seu financiamento imobiliário, com contrato baseado no índice, aumentar mais de R$ 3.500 em apenas 9 meses. O peso a mais no bolso fez com que os consumidores recorressem à Justiça, pedindo a troca do IGP-M pelo IPCA e tivessem sucesso.

Em 2016, o casal adquiriu um imóvel no Rio de Janeiro ainda em fase de construção por meio de financiamento feito com a própria incorporadora. Quando receberam as chaves, se mudaram para o imóvel e começaram a pagar as parcelas que, com o passar dos anos, foram aumentando mais e mais devido ao IGP-M.

Entre maio de 2020 e fevereiro deste ano, o valor a ser pago todo mês aumentou em R$ 3.581,34. Além disso, o saldo devedor também começou a aumentar consideravelmente, por também ser atualizado pelo IGP-M.

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IGP-M é o principal indexador de reajuste do preço dos alugueis de imóveis comerciais e residenciais no Brasil. (Foto: Getty Images)

Diante disso, os consumidores resolveram entrar com uma ação revisional, com base no Código de Defesa do Consumidor. O advogado da defesa solicitou que as parcelas desde março do ano passado fossem recalculadas com base no IPCA.

Na decisão liminar do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ), de 23 de março de 2021, a juíza Juliana Leal de Melo afirmou que o aumento significativo das parcelas do contrato promove "desequilíbrio entre as partes" e, entendendo que o depósito em valor menor não irá prejudicar a incorporadora, acolheu o pedido dos autores do processo. 

A empresa ainda pode entrar com recurso.

com colaboração de João Conrado Kneipp

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