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Nova York tem planos ambiciosos de remodelação mesmo em pandemia

Patrick Clark e Natalie Wong
·5 minuto de leitura

(Bloomberg) -- Os construtores de Nova York tiveram uma reação curiosa a uma pandemia que esvaziou as torres de escritórios de Manhattan, fechou restaurantes e manteve os turistas em casa.

Ao longo do ano passado, com o fechamento de muitos negócios e com muitos residentes deixando a cidade, os incorporadores aumentaram suas visões de grandeza em torno dos projetos de aço e vidro e traçaram planos que poderão transformar a cidade.

Vornado Realty Trust disse recentemente que vai demolir o Hotel Pennsylvania e adicionar uma torre de escritórios com mais de 366 metros de altura no local próximo ao Madison Square Garden.

Perto do Grand Central Terminal, torres gigantes estão surgindo, incluindo um projeto para reconstruir o Grand Hyatt. A proposta dos incorporadores é de um arranha-céu de quase 500 metros de altura e que estaria entre os mais altos no Hemisfério Ocidental.

Manhattan foi um dos lugares mais atingidos nos Estados Unidos no ano passado pela pandemia. Mas mesmo com a Covid-19 destruindo os valores dos imóveis comerciais, os incorporadores estão apostando muito dinheiro em que é apenas uma questão de tempo até que Manhattan seja Manhattan novamente.

“Os incorporadores são otimistas por natureza”, disse Jim Costello, vice-presidente sênior da Real Capital Analytics. “O mercado com o qual eles se importam não é o aqui e agora. É sobre onde o mercado estará quando seu projeto for concluído.”

Depois que a construção de escritórios na cidade de Nova York praticamente parou no segundo e terceiro trimestres do ano passado, os incorporadores começaram a trabalhar em projetos no valor de US$ 2,7 bilhões nos últimos três meses de 2020, de acordo com dados da Real Capital Analytics.

Isso foi cerca de um terço abaixo do quarto trimestre de 2019, mas grande o suficiente para mostrar que os construtores e os bancos não perderam o apetite pelo risco.

Mesmo assim, os proprietários de imóveis de Nova York podem estar jogando com a sorte. A prefeitura estimou que o valor dos edifícios de escritórios em Manhattan cairá 25%, com os hotéis valendo 31% menos, por causa da pandemia. Os aluguéis de apartamentos caíram em meio a uma enxurrada de vagas, enquanto os principais corredores de varejo estão repletos de vitrines vazias.

Os títulos lastreados em hipotecas comerciais de Nova York tiveram um aumento nos empréstimos inadimplentes no ano passado, atingindo um saldo total de US$ 5,8 bilhões em março, de acordo com a empresa de dados Trepp. Isso equivale a uma taxa geral de inadimplência de 5,77%. O salto foi em grande parte devido às perdas nos setores de varejo e hotelaria, embora a inadimplência de escritórios também tenha disparado.

Há sinais de renascimento em Manhattan atualmente. O tráfego de pedestres está aumentando na Times Square e em outros corredores importantes, à medida que os turistas voltam. Os clubes de stand-up estão abertos e as mesas dos restaurantes estão ganhando clientes com o tempo cada vez mais quente.

Os planos ambiciosos do CEO da Vornado Realty Trust, Steven Roth, para a área ao redor da Penn Station são uma aposta de que os funcionários de escritório acabarão voltando para Midtown, o que é fundamental para a recuperação de Manhattan.

“O sucesso de nosso negócio continuará a depender da reunião de trabalhadores talentosos”, escreveu Roth em uma carta recente aos acionistas. “Acho que a mesa da cozinha tem lugar para alguns, mas continuo a acreditar que o escritório urbano é o futuro do trabalho.”

Do outro lado da cidade, o projeto para construir uma nova torre de escritórios no local do Grand Hyatt é agora quase 30% maior do que quando foi lançado há dois anos. E os incorporadores RXR Realty e TF Cornerstone estão avançando com os planos de colocar um hotel de 500 quartos no topo do prédio.

O maior proprietário de escritórios da cidade, SL Green Realty Corp., garantiu um empréstimo de construção de US$ 1,25 bilhão para reconstruir uma gigantesca torre de escritórios no distrito de Flatiron, que é voltado para tecnologia. A empresa também abriu o One Vanderbilt em setembro, um arranha-céu de US$ 3,3 bilhões perto da Grand Central, que está cerca de 75% alugado e possui um restaurante do chef Daniel Boulud. A alguns quarteirões de distância, Boston Properties propôs uma torre de escritórios que pode subir mais de 300 metros em um antigo prédio da MTA na Madison Avenue.

Mesmo que as vacinas alimentem o otimismo quanto ao retorno ao trabalho no escritório, é fácil ser cético em relação a esses projetos. JPMorgan Chase está construindo uma nova sede enorme perto da Grand Central, mas o CEO Jamie Dimon disse recentemente prever alguns funcionários continuando a trabalhar remotamente, com o banco talvez precisando de 60 assentos para cada 100 funcionários.

Outras instituições financeiras, enquanto isso, estão se expandindo na Flórida, à medida que financistas ricos se mudam para o sul para evitar os impostos mais altos de Nova York. Em uma nota de pesquisa recente, o analista do Bank of America James Feldman rebaixou SL Green e Vornado, argumentando que uma diminuição na demanda por espaço pesará nos aluguéis em 2023.

Por enquanto, a maioria dos funcionários de Manhattan está ficando em casa, enquanto as empresas buscam um retorno após o feriado do Dia do Trabalho, em setembro. O Goldman Sachs e o JPMorgan disseram que trarão seus estagiários de verão para o escritório, mas menos de 14% dos trabalhadores na área metropolitana de Nova York estavam de volta às suas mesas em 7 de abril, de acordo com dados da Kastle Systems.

A disponibilidade de escritórios, por sua vez, está no nível mais alto em pelo menos 30 anos, uma situação pior do que depois dos ataques terroristas de 11 de setembro e da crise financeira.

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©2021 Bloomberg L.P.