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Mercado imobiliário espera expansão em 2021 mesmo que juros aumentem

FERNANDA BRIGATTI
·7 minuto de leitura
Mercado imobiliário no Brasil (Foto: Getty Images)
Mercado imobiliário no Brasil (Foto: Getty Images)

SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) - O mercado imobiliário está otimista com 2021. Depois de um 2020 surpreendentemente positivo, apesar da pandemia, as perspectivas são de expansão das vendas, da indústria e do crédito.

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Pudera. Entre as empresas que já divulgaram suas prévias de resultados do último trimestre, há quem reporte as melhores vendas da história --e isso em um ano atípico.

Na capital paulista, as 51,4 mil unidades residenciais vendidas representaram um recorde na série histórica iniciada em 2004 pelo Secovi-SP (sindicato da habitação). O resultado superou em 4% as 49,2 mil unidades vendidas em 2019, ano considerado excepcional.

A preocupação com preços e prazos de entrega de matérias-primas persiste, mas há expectativa de estabilidade ainda no primeiro trimestre.

Do lado do consumidor, os juros abaixo de 7% facilitaram financiamentos. Mais famílias acessaram crédito e outras conseguiram, com a mesma renda, comprar um imóvel mais caro do que poderiam quando os juros passavam de dois dígitos.

A Abecip (associação de entidades de crédito) projeta alta de 21% na concessão de crédito neste ano, considerando SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Em 2020, os financiamentos com recursos da poupança superaram 2014, ano do boom dos imóveis.

Para o presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), Luiz Antonio França, todos os segmentos terão crescimento em 2021.

Uma eventual elevação da taxa básica dos juros (Selic) não preocupa o setor. "Se a Selic chegar a 3,5%, a poupança não mudará e não deverá ter impacto no mercado. Só é fundamental ficar abaixo de dois dígitos."

Para a economista da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), Ieda Vasconcelos, uma Selic em 4% manteria estímulo ao crédito.

No setor econômico, que engloba o Casa Verde e Amarela (o antigo Minha Casa Minha Vida), o resultado deverá ser impactado pelo déficit estimado em 7,8 milhões de moradias e pela criação de novas famílias.

Na capital, segundo balanço do Secovi-SP, metade do que foi lançado em 2020 foi dentro do segmento econômico.

O indicador calculado pela Fipe para a Abrainc mostra comportamentos distintos entre os segmentos de médio e alto padrão e econômico nos 12 meses até novembro.

Esse último teve alta de 12,7% nos lançamentos e de 36,4% nas vendas líquidas. Entre os empreendimentos mais caros, as vendas recuaram 7,6%, e o volume de novos negócios, 35,1%.

Na avaliação da pesquisadora Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do Ibre-FGV, as expectativas positivas dependerão da melhora da economia para que se confirmem.

"O ano começa com incertezas significativas. As variáveis crédito e juros serão importantes para garantir um bom desempenho, mas ele não será excepcional se a economia não reagir", afirmou.

A confiança dos empresários da construção vinha crescendo em 2020, mas começou a arrefecer. Em janeiro, o índice da FGV teve recuo de 1,4 ponto. "Há um limite para esse descolamento entre a situação do mercado imobiliário e da economia", disse Ana Maria.

A Cbic prevê que o PIB da construção --inclui, além de edificações, obras de infraestrutura e serviços especializados-- recue 2,8%. Para 2021, a aposta é crescer 4,5%, a maior variação desde 2013. A câmara da indústria prevê alta de 10% nas vendas.

Até o terceiro trimestre, a entidade registrou 8,4% de aumento nas unidades comercializadas e queda de 27,9% nos lançamentos.

Para o Secovi-SP, o aumento nas vendas deve ficar entre 5% e 10%, mas a perspectiva positiva não é consenso na entidade. Basílio Jafet, presidente do sindicato, disse que o aumento nos lançamentos nos últimos meses do ano conduziram a um "ligeiro otimismo".

Ressaltou, porém, que o crescimento dependerá de as condições macroeconômicas melhorarem e o preço dos insumos recuar.

O custo maior de matérias-primas afeta mais, segundo ele, quem trabalha no segmento econômico --o teto do antigo Minha Casa é de R$ 240 mil, deixando apertadas as margens para elevar preços.

Como o crescimento do mercado em 2020 dependeu muito desse segmento, o risco é maior. "Não vemos o governo elevando os limites do Casa Verde e Amarela, então podemos ficar em uma situação difícil."

A Tenda, empresa com atuação nos grupos iniciais do Casa Verde e Amarela, informou ter registrado no quarto trimestre seu melhor resultado em vendas, avanço de 29,9% ante 2019. Na comparação anual, a alta foi de 25,2%. Nos lançamentos, a variação foi de 3,5%.

Em sua prévia, a Direcional informou recorde no quarto trimestre, com aumento de 26% nos lançamentos ante 2019. Em 12 meses, menos negócios novos foram ao mercado, mas as vendas líquidas subiram 27%. A MRV teve queda de 14,8% nos lançamentos, mas alta de 30,3% no total vendido.

Por outro lado, faltou segurança para lançar novos negócios. Regras de distanciamento social, que fecharam estandes, e maior lentidão na aprovação de projetos também seguraram os lançamentos.

O plantão de vendas tem efeito principalmente sobre o mercado de médio e alto padrão, que atende mais famílias e no qual a demanda é menos urgente. Ainda assim, quem trabalha com esse segmento está otimista.

Na Cyrela, a alta de 13% nos lançamentos foi puxada pelo segmento econômico, mas o alto padrão também cresceu. Segundo prévia de resultados, as vendas líquidas subiram 7,4% no ano. Na comparação trimestral, a alta foi de 34%.

Quando 2020 começou, a Benx estava preparada para um ano excepcional. Seis anos depois de a obra do megaempreendimento Parque Global ter sido interrompida, o complexo seria lançado em 16 de abril. Veio a pandemia e paralisou os planos.

Em outubro, o plantão de vendas foi aberto. "O que a gente montou não foi um estande de vendas, mas uma mostra de arte, uma experiência", disse Luciano Amaral, diretor-geral da Benx.



"Quando foi lançado da primeira vez e tivemos que paralisar, nossa estratégia foi a de nos superar. Sabíamos que era um risco muito grande e tínhamos que acertar de primeira."



O esforço parece ter funcionado. Em dois meses, as duas torres chegaram a 90% dos apartamentos vendidos. Cerca de 75% dos compradores são famílias; os outros eram investidores em busca de diversificação, segundo Amaral.



Até agora, a receita do Parque Global --o VGV (valor geral de venda), no jargão do mercado-- está em R$ 800 milhões. O megaprojeto deu à Benx o melhor resultado de sua história.



A boa aceitação no mercado levou a empresa a antecipar para fevereiro o lançamento da próxima torre, programado para setembro. Para o incorporador, as condições continuam muito favoráveis para o mercado de imóveis.



"Com esses juros e o fato de as pessoas perceberem que precisavam de mais espaço, o setor vai crescer", disse.



E quem não pode ir para um imóvel maior buscou um melhor, segundo Antonio Setin, presidente da incorporadora que leva seu sobrenome.



O empresário diz acreditar em uma melhora na interlocução do presidente Jair Bolsonaro com o Congresso para aprovação de reformas, vistas por ele como fundamentais para estimular investimentos.



Para ele, as condições econômicas são favoráveis para um crescimento no negócios. Na última semana, a Setin pôs no mercado seu maior lançamento em 2021, um edifício de uso misto em Pinheiros, em linha com a estratégia da empresa de diversificação --há lajes corporativas, estúdios e apartamentos de até 176 metros quadrados.



No caminho do crescimento em 2021, empresários apontam os preços de insumos. Há ainda preocupação com a pandemia, mas o início da vacinação acalma os ânimos.



Até janeiro, o INCC-M, espécie de inflação do setor, subiu 9,39%. A maior pressão vem dos materiais, com alta de 16,86%.



Para Setin, o mercado está assimilando os aumentos. "Tomei um susto", disse. "Mas sou um liberal, entendo que a lei de mercado é soberana." Como havia estoque, os preços finais ainda não subiram.



O diretor de engenharia técnica da Direcional, Rafael Valadares, prevê que a cadeia de abastecimento se equilibre nos próximos meses. Segundo ele, a variação de preços está sendo diluída entre cerca de cem itens e não chega ao valor do imóvel.