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Mais da metade dos contratos imobiliários são cancelados e setor pressiona governo por regulamentação

Pixabay/judemac
Pixabay/judemac

De acordo com informações da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), foram lançados 69,5 mil empreendimentos nos últimos 12 meses, entre residenciais, comerciais e de desenvolvimento urbano. Apesar de o resultado significar aumento de 8% em relação ao período anterior, o setor não está tão animado devido à alta taxa de distratos, que não chegavam a 20% até o início de 2014, mas vem crescendo substancialmente desde então, nestes anos de crise.

Atualmente, mais da metade dos contratos na categoria médio e alto padrão foram desfeitos em relação ao volume de vendas, 50,9%. No acumulado do ano, já chega a 51,4%. As unidades do programa Minha Casa Minha Vida também sofrem com as desistências, mas em um patamar menor, com registro de 22,4% nos últimos 12 meses.

Para Luiz França, presidente da Abrainc, os distratos causam um enorme prejuízo ao setor, já que as incorporadoras precisam alocar um volume expressivo de recursos durante a construção em atividades como compra de terreno, montagem de estandes e execução de obras. Dessa forma, é fundamental haver uma previsibilidade quanto ao recebimento das receitas. Quando há uma quebra nesse fluxo de caixa ocorre um desequilíbrio em todo o processo. “São prejudicados não somente as empresas como também os consumidores que mesmo pagando em dia podem ser privados de realizar o sonho da casa própria”, afirma.

Por isso, o setor da construção vem pressionando o governo para que ele regulamente direitos e obrigações (penalidades) para os casos de desistência do comprador antes da entrega das chaves.

A proposta da Abrainc é retenção de 90% dos valores pagos, limitados a 10% do valor dos imóveis residenciais e 12% para os imóveis comerciais. Enquanto o governo estuda que as construtoras poderão reter do cliente até 10% do montante do contrato, que não exceda 80% do valor pago pelo cliente. Em contrapartida, as empresas que atrasarem a entrega da obra em mais de 180 dias poderão ser multadas em 0,25% do valor contratado. Acima desse prazo, a multa dobra para 0,50%.

Para ter uma ideia de como funcionaria na prática a proposta do governo, num contrato de R$ 500 mil, por exemplo, e taxa de corretagem de 6%, se o cliente pagou R$ 50 mil e desistiu da compra, ele terá de deixar nas mãos da empresa R$ 30 mil só de comissão para o vendedor; sobre os R$ 20 mil restantes, seria aplicado o percentual fixado. Dessa forma, no final a companhia ficaria com R$ 35 mil e o comprador receberia de volta R$ 15 mil.

“Acredito que a regulação vai trazer uma maior previsibilidade ao setor. E isso pode atrair de volta os investimentos e gerar empregos. Além disso, uma expectativa de recuperação na atividade econômica e queda na taxa de juros prevista para os próximos anos, atreladas a um maior apetite dos bancos privados por crédito imobiliário devem contribuir para aquecer a área no longo prazo”, diz França.

Pelo mundo

Segundo um estudo do BTG Pactual, do ponto de vista regulatório, o Brasil está a quilômetros de outras nações. Uma análise das diferenças em relação a outros dez países mostra que a decisão do Brasil sobre cancelamentos não é apenas obscuro – e aparentemente à mercê das decisões caso a caso – mas também muito mais “pró-consumidor”.

Nos lugares pesquisados (Argentina, Austrália, Canadá, Espanha, Estados Unidos, França, Itália, Reino Unido, México e Portugal), os compradores de imóveis perdem 100% do que pagaram quando desistem do contrato, enquanto também assumem o risco de uma compra forçada e de serem processados pelos construtores (para compensá-los por quaisquer despesas relacionadas ao cancelamento da compra). Já no Brasil, geralmente o máximo que o cliente perde é 50% do investimento e inúmeras decisões judiciais já obrigaram as empresas a devolver o total de adiantamentos.

O assunto foi recentemente debatido em seminário no Superior Tribunal de Justiça e os especialistas concordam que é um tema delicado, já que atinge várias categorias. Com o prejuízo das construtoras, os bancos também perdem o interesse em investir no ramo e a sociedade sofre com as demissões de funcionários e a maior dificuldade para financiar a casa própria. Além disso, o aumento do risco pode ser repassado ao preço dos imóveis e ainda baixar a oferta no mercado. Por outro lado, a solução para a crise que afeta o setor não pode transpor o direito fundamental à moradia e o direito fundamental ao direito do consumidor, garantidos pela Constituição Federal. As empresas, o Judiciário e o governo deverão chegar a um meio-termo que atenda aos interesses de todas as partes.

Por Daiane Brito