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Investidor em imóvel em NY sofre com vacância e aluguel atrasado

Prashant Gopal, John Gittelsohn e Oshrat Carmiel
·4 minuto de leitura

(Bloomberg) -- Os investidores em imóveis de Nova York estão angustiados.

Em dezembro, eles estavam atrás de US$ 395 mi em dívidas lastreadas em títulos hipotecários, quase 150 vezes o nível do ano anterior, de acordo com dados da Trepp. Os inquilinos em imóveis com preços estagnados estão devendo pelo menos US$ 1 bi de aluguel e os mais ricos estão fugindo da cidade, deixando imóveis para trás e levando as torres de luxo recém-construídas para a execução hipotecária.

Durante anos, à medida que o crime diminuía e o aluguel aumentava em Nova York, os investidores absorviam edifícios residenciais. Mas com a economia e a cultura da cidade abaladas pela Covid-19, a crescente perda de empregos descarrilou o boom de gentrificação, que vinha modificando o espaço urbano de áreas periféricas.

“As pessoas que lidam com hipotecas são as pessoas mais ocupadas no mercado imobiliário de Nova York”, disse Barry Hersh, um professor clínico associado de imóveis na Universidade de Nova York.

Os incorporadores que estão com mais problemas foram para o Harlem e os centros modernos do Brooklyn como Crown Heights, Flatbush e Bushwick, expulsando os residentes da classe trabalhadora com a construção de novas unidades caras. Agora, eles estão lutando com as proibições de despejo e proteções a inquilinos, já que o aluguel está em queda em Nova York.

Colony 1209 é um edifício residencial inaugurado há seis anos no coração de Bushwick com uma sala de bilhar e porteiro 24 horas. O website oferece um quarto por US$ 2.500 no imóvel no bairro predominantemente negro e hispânico, que foi chamado de “nova fronteira” do Brooklyn.

Agora o Colony, renomeado de Dekalb 1209, enfrenta a execução após o proprietário Spruce Capital Partners ficar devendo US$ 46 mi em uma hipoteca. O empréstimo de cinco anos com juros venceu em outubro e não foi prorrogado, desencadeando um default, de acordo com dados do Wells Fargo & Co, que é o agente do financiamento.

O credor está entrando com pedido de retomada da posse -- assim que a moratória de execução hipotecária de Nova York deixar de valer -- enquanto simultaneamente discute alternativas com mutuários. Spruce não foi encontrado para comentar.

Pouco antes de a Covid chegar, os investidores estavam dispostos a pagar caro por edifícios de luxo como o Colony. Eles queriam alternativas para edifícios com aluguel com preço estabilizado, que viram os valores limitados por uma lei de 2019 que proibia as táticas das quais os proprietários dependiam para converter unidades com aluguel estagnados em imóveis a valores de mercado.

“Esse era o ponto brilhante, até que a pandemia aconteceu”, disse Victor Sozio, vice-presidente executivo da Ariel Property Conselheiros, uma corretora comercial na cidade de Nova York.

Planos ‘frustrados’

A Emerald Equities, especialista em conversão de condomínios, pediu concordata em dezembro para seus edifícios no Harlem. Em seu processo, a empresa disse que seus “planos foram frustrados” pela lei favorável ao inquilino. Os residentes organizaram uma greve de aluguel, então a arrecadação caiu ainda mais após a pandemia, levando a Emerald a entregar a propriedade à LoanCore Capital, que emprestou US$ 203 milhões para o projeto.

Doug Kellner, advogado dos inquilinos da Emerald, atribui os problemas atuais do mercado à proibição de despejo de Nova York porque ela veio sem qualquer apoio financeiro.

“Todo mundo percebe que o aluguel é o sangue que mantém um edifício operacional”, disse Kellner.

Em todos os bairros, os aluguéis estão em uma espiral descendente, à medida que os proprietários tentam preencher os apartamentos vazios com concessões cada vez mais favoráveis -- apenas para ver o número de imóveis vagos aumentar ainda mais.

Em Manhattan, as unidades disponíveis quase triplicaram em dezembro em relação ao ano anterior, e o aluguel médio despencou 17%, para U $ 2.800. Os aluguéis caíram 11% no Brooklyn e 18% no Northwest Queens, onde incorporadores construíram fortalezas de apartamentos de vidro à beira-mar para jovens profissionais vindos do centro.

De certa forma, os investidores podem estar mais protegidos do que na crise financeira de 2008. Os credores geralmente exigiam grandes adiantamentos e subscreviam empréstimos com base nos aluguéis atuais, em vez de expectativas para o futuro, disse Shimon Shkury, presidente da Ariel. Se a vacina funcionar e estudantes universitários e funcionários de escritório começarem a retornar, o mercado também voltará, disse Shkury.

“Não acho que haverá tanto sofrimento quanto você pensa”, disse ele.

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