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Após prejuízo bilionário ao FGTS, Caixa diz que revitalização do porto do Rio é 'inviável'

ITALO NOGUEIRA
***ARQUIVO***RIO DE JANEIRO, RJ, 26.11.2019:; Porto Maravilha, na região portuária do Rio de Janeiro. (Foto: Zô Guimarães/Folhapress)

RIO DE JANEIRO, RJ (FOLHAPRESS) - Depois de nove anos e R$ 5 bilhões do FGTS investidos na revitalização da zona portuária do Rio de Janeiro, a Caixa Econômica Federal afirma numa ação na Justiça que a operação urbana é inviável desde o seu início.

O banco afirma que o projeto, maior investimento em infraestrutura já feito com recursos do fundo de garantia dos trabalhadores, acumulava um prejuízo de R$ 2,4 bilhões em dezembro de 2018 -última demonstração financeira anual disponível. Ele pede mudanças para que a ação se torne financeiramente sustentável.

O Fundo da Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), gerido pela Caixa, propôs no fim de maio uma ação contra a Cdurp (Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região Portuária), órgão da prefeitura, para manter a operação de dois túneis da região cuja complexidade exige um gasto de R$ 2 milhões mensais. Embora a ação tenha um objetivo pontual, ela faz um raio-X duro de toda a revitalização.

De acordo com estudo apresentado pela Caixa à Justiça Federal, apenas um cenário improvável traria uma demanda a todos os 6,4 milhões de títulos adquiridos pelo fundo em 2011. O papéis, chamados de Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção), permitem a construção de prédios altos na região e sua revenda financiaria obras e serviços na área ao longo de 15 anos.

O cenário provável, feito antes da grave crise econômica do país em razão da pandemia do novo coronavírus, daria vazão a apenas 68% dos papéis adquiridos. Para o banco, houve "excesso de Cepacs e falha nos estudos e premissas que embasaram toda a operação".

"O volume potencial de área para a construção na região excede em muito a demanda do mercado do Rio de Janeiro, mesmo considerando um quadro de retomada do crescimento econômico", afirma o estudo finalizado no ano passado.

A Caixa critica ainda o fato do município ter implementado políticas urbanas que prejudicaram o desenvolvimento da região. O primeiro ponto citado são os investimentos na região da Barra da Tijuca, na zona oeste, para a realização da Olimpíada de 2016.

Há queixas ainda sobre as condições dos terrenos entregues pelo município. Segundo o banco, muitos ainda não foram disponibilizados para uso, ou foram repassados com pendências ambientais.

A Caixa também solicitou ao município uma revisão das condições e compromissos do projeto, que previa inicialmente o investimento de R$ 10,5 bilhões -em valores atuais- na região em 15 anos. Resta ainda a metade desse valor a ser investido.

Dirigentes do município também não pouparam o banco de críticas nos últimos anos. Um dos questionamentos foi a estratégia do fundo imobiliário de, em vez de vender os Cepacs, usar os papéis para se tornar sócio dos poucos empreendimentos erguidos na região. A decisão, para a prefeitura, adiou a entrada de recursos que poderiam ajudar no fluxo de caixa e na manutenção das obras e serviços.

A Cdurp também entrou com uma ação contra a Caixa na segunda-feira (1) cujos termos estão em sigilo.

Há nove anos, o FIIPM comprou os 6,4 milhões de Cepacs e o direito sobre 400 mil metros quadrados de terrenos na zona portuária. Pagou à vista R$ 3,5 bilhões, com dinheiro do FGTS, e se comprometeu a repassar outros R$ 6,5 bilhões -em valores atualizados- por 15 anos.

Era com a revenda desses terrenos e papéis que o banco manteria o cronograma de repasse acertado com o município até 2026. Com essas transferências, a prefeitura pagaria à concessionária Porto Novo, responsável pelas obras e serviços básicos previstos para a região, como limpeza e gerenciamento de trânsito.

A venda pela prefeitura de um lote único ao fundo foi viabilizada por acerto político entre o ex-prefeito Eduardo Paes (DEM) e o ex-presidente Lula.

Arrematando todos os Cepacs de uma vez, o banco disponibilizou recursos suficientes para que as principais obras do projeto -como a nova praça Mauá e o Museu do Amanhã- fossem inaugurados até 2016, ano da Olimpíada na cidade. A alternativa totalmente privada previa a venda pelo município direto aos mercado em leilões, o que deixaria o andamento das obras vulnerável ao interesse ou não dos empreendedores.

Afetada pela crise econômica a partir de 2014, a Caixa comercializou menos de 10% dos Cepacs adquiridos. Quase sua totalidade foi usada para ter participação em empreendimentos, o que não gerou caixa ao FIIPM.

Em 2015, o FGTS teve de aportar mais R$ 1,5 bilhão para manter o cronograma das obras. Em 2016, nova engenharia financeira teve de ser feita. Desta vez, o município emprestou R$ 198 milhões para o FIIPM, e a concessionária aceitou outros R$ 725 milhões em Cepacs como garantia de pagamento.

Após o início da gestão Marcelo Crivella (Republicanos), a prefeitura voltou a exigir que o fundo da Caixa aportasse os valores devidos.

Os impasses fizeram com que o ambicioso projeto de obras e serviços públicos se desidratasse, resumindo-se atualmente à manutenção de dois complexos de túneis na área. O investimento anual que girava em torno de R$ 400 milhões se limita desde setembro do ano passado ao gasto de R$ 4,3 milhões mensais.

Agora, a Caixa pediu à Justiça para que tenha a autorização para repassar R$ 2 milhões por mês, ao longo de seis meses, diretamente à Porto Novo, para que faça a manutenção dos túneis. O banco pede para que o valor seja abatido de seus compromissos junto ao município.

A preocupação é que, caso a concessionária paralise os serviços, a complexa estrutura se deteriore rapidamente, prejudicando mais a atratividade da região. Por estarem abaixo do nível do mar, os túneis contam com monitoramento do movimento de veículos, ventilação forçada para controle da qualidade do ar e drenagem de água por meio de 14 bombas submersíveis que recolhem, armazenam e conduzem para o mar toda a água superficial e de infiltração.

A Cdurp disse, em nota, que há duas ações em curso "para a retomada da PPP e continuidade da revitalização da região porturária". Caixa e Porto Novo não quiseram se pronunciar.