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Finanças

Com números grandiosos, “Minha Casa, Minha Vida” sofre com projetos falhos e está longe de resolver o déficit habitacional

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Obras do PMCMV em Eunápolis, Bahia (Manu Dias/SECOM Bahia)

Por Gabriel Oneto

Em 2009, segundo dados do IPEA, o Brasil tinha um déficit habitacional de 5,7 milhões de famílias. Com a proposta de acabar com esse problema, o governo decidiu lançar o maior e mais ambicioso programa de moradia popular do país, o “Programa Minha Casa, Minha Vida” (PMCMV). Desde o seu lançamento, no governo Lula, e ao longo de todo o governo Dilma, foi uma das principais vitrines do governo.

Para o arquiteto e urbanista Anthony Ling, formado pela UFRGS e fundador e editor geral do site Caos Planejado, programas para garantir o acesso à moradia são importantes, mas não necessariamente do modo como o PMCMV é feito: “Se estamos falando de políticas voltadas para aumentar a acessibilidade à habitação no Brasil, sim, são importantes. Se estamos falando de programas de incentivo ao crédito em moradias unifamiliares em regiões isoladas e monofuncionais dos centros urbanos, onde não só os produtos são de má qualidade como são mal localizados e tornam seus habitantes endividados e, muitas vezes, reféns do tráfico que domina os empreendimentos, não, não são importantes.”

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Já Ecio Costa, Professor de Economia da UFPE e Consultor de Empresas, tem uma visão diferente: “O Brasil possui um grande déficit habitacional e sempre faltaram programas habitacionais que trouxessem resultados positivos e de grande abrangência. O crescimento das cidades sempre se deu de forma desordenada, com bairros e ruas mal planejados, construções irregulares, carentes de infraestrutura básica, como água e esgoto, além de registros cartorários dos imóveis irregulares por conta do tipo de ocupação. Portanto, iniciativas como o “Minha Casa, Minha Vida” são importantes para resolver estas questões.”

Conjunto Habitacional General Dale Coutinho- Santos, SP. Obra financiada pelo BNH nos anos 1970 (Jornal Cidade de Santos/Unisantos)

Tentativas anteriores

Programas com o intuito de acabar com a falta de moradia, um problema histórico e crônico no Brasil, não são novidades. A primeira tentativa se deu ainda nos anos 40, na presidência do Marechal Eurico Gaspar Dutra (1946-1951) e durou até os anos 1960. O Fundo da Casa Popular (FCP) alcançou resultados modestos e foi muito acusado de favorecer famílias que tinham ligações com políticos.

Em 21 de agosto de 1964, no início do período militar, foi fundado o Banco Nacional de Habitação (BNH). Esse banco foi criado com o propósito de financiar a construção e a compra da casa própria e subsidiar, através de recursos do governo, programas habitacionais para famílias de baixa renda. Ele alcançou relativo sucesso, financiando 4 milhões de residências, e foi o maior programa de habitação do país até ser ultrapassado pelo “Minha, Casa, Minha Vida”.

“As iniciativas sempre foram boas, mas sempre burocráticas e carentes de um bom planejamento para atender, principalmente, às baixas camadas sociais. A utilização de subsídios e empréstimos de bancos públicos por muitas vezes acabou por exigir uma série de documentos do imóvel e do comprador que inviabilizavam a efetividade destes programas e o acesso para o cidadão de faixas de renda mais baixas sempre foi muito difícil, levando-o à desistência da aquisição”, avalia Costa sobre os programas habitacionais do passado.

No início dos anos 1980, o BNH foi abalado por diversos escândalos de corrupção. O mais famoso deles foi o Casa do Grupo Delfin, um importante grupo privado especializado em crédito imobiliários que faliu após a imprensa denunciar um empréstimo do BNH para o grupo tendo como garantia terrenos com valores superfaturados. A situação econômica do Brasil também prejudicava a atuação do banco, principalmente a inflação que tornavam muito caros os empréstimos longos.

Em 1986, o Governo Federal decidiu extinguir o Banco Nacional de Habitação. Todos os seus empréstimos, assim como a administração do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), uma importante fonte de financiamento para a compra da casa própria, passou para a Caixa Econômica Federal, outro banco público.

Após a extinção do BNH, a Caixa virou uma importante fonte do financiamento habitacional do país, mas em um primeiro momento sem nenhum grande plano como aquele que utilizava o BNH. Os governos posteriores à extinção do BNH não tiveram muito sucesso. O “Programa de Ação Imediata para a Habitação”, lançado pelo presidente Collor, sofreu com falta de recursos e planejamento, os programas “Pró-Moradia” e “Habitar Brasil”, do governo FHC, obtiveram um relativo sucesso na urbanização de determinadas áreas.

Fachada da sede do Ministério das Cidades (Ministério das Cidades/Divulgação)

O Ministério das Cidades e o surgimento do PMCMV

Com o objetivo de fazer uma política nacional para lidar com esse déficit habitacional e organizar a construção de moradias populares, logo que assumiu o governo em 2003, Lula criou o Ministério das Cidades, com o objetivo de formular, realizar e fiscalizar novas políticas habitacionais. Em 2009, surgiu o “Minha Casa, Minha Vida” e a Caixa Econômica Federal se tornou a fonte de financiamento do programa.

Segundo o arquiteto e urbanista Anthony Ling, essa centralização é equivocada: “Os recursos, de forma geral, deveriam ser mais descentralizados, permanecendo mais nos municípios e com menos centralização no Governo Federal. Os municípios deveriam ter mais autonomia, poder e responsabilidade sobre recursos públicos de forma geral.”

“O fato é que temos um país de grande dimensão com diversas realidades sociais, ambientais e econômicas, levando a crer que uma gestão descentralizada poderia fazer com que mais projetos de sucesso fossem idealizados, mas caberia ao Governo Federal, de todo jeito, fiscalizar a boa aplicação”, afirma Ecio Costa.

Em menos de 10 anos, o PMCMV tem números impressionantes e superiores ao do programa do BNH, que durou mais de 20 anos. Ao longo desse período, mais de 5 milhões de unidades habitacionais foram construídas, um milhão a mais que no período de BNH. Segundo o governo, 7% da população brasileira, ou 14, 7 milhões de pessoas foram beneficiadas com o programa.

O PMCMV é dividido em 4 faixas. A primeira é para famílias mais pobres, com renda familiar de até mil e oitocentos reais mensais – benefícios como o Bolsa-Família não contam para a renda. Para essa faixa, o governo subsidia em até 90% o valor do imóvel, os outros 10% são financiados pela Caixa e pago em até 120 meses pelas famílias beneficiadas. Na faixa 1,5, para famílias com renda inferior a dois mil e seiscentos reais, o governo subsidia em até 47,5 mil reais o valor do imóvel e a Caixa financia o restante a juros abaixo do valor do mercado em até 30 anos. Para quem tem renda familiar de até quatro mil reais, a chamada Faixa 2, o governo subsidia em até 29 mil reais além de crédito facilitado. Já na faixa 3, para quem tem renda de até sete mil reais, a Caixa oferece financiamentos com taxa de juros abaixo do que as do mercado.

Até o momento, entre unidades habitacionais já entregues ou em construção, 39% foram destinadas para famílias das faixas 1 e 1,5; 49% para famílias que se adequam à faixa 2 e 12% foram destinados para a 3° faixa. O governo federal já investiu mais de 300 bilhões de reais no “Minha casa, Minha Vida”

Unidades Habitacionais do PMCMV entregues no Rio de Janeiro (Fernando Frazão/Agência Brasil)

As Críticas

O programa tem números grandiosos com mais de 5 milhões de casa construídas e não se pode negar que teve um importante papel em melhorar a vida de milhões de famílias, porém também tem problemas administrativos apontados por especialistas. Uma das grandes críticas é o programa não ser focado somente em famílias de baixa renda, que não conseguiriam adquirir uma casa de outro jeito, e beneficiar famílias de classe média, que poderiam adquirir um imóvel sem essa política.

Costa discorda dessa crítica: “Acredito que as 3 faixas são de fundamental importância, o acesso ao crédito e a documentação das faixas de renda mais baixas são muito mais difíceis, inviabilizando a aplicação deste programa a estas famílias.” E completa: “Além disso, os juros no Brasil sempre foram (e são) muito elevados, fazendo com que mesmo os juros subsidiados fossem (e sejam) altos.”

A lista de famílias selecionadas para o programa, montada por prefeituras ou entidades parceiras, são feitas muitas vezes de forma pouco transparente e a fiscalização após a entrega também pode ser precária. Unidades vendidas antes de o proprietário quitar o financiamento, algo proibido pelo programa, se tornou prática comum em algumas regiões, o que favorece a especulação imobiliária e vai contra o princípio do programa, que é garantir a casa própria para famílias sem condições.

Para o economista, isso só será resolvido com uma profissionalização da administração pública: “Este é um problema generalizado que só será resolvido quando os cargos públicos não forem usados como moeda de troca entre governo e partidos políticos. Enquanto os principais cargos de ministérios e empresas públicas forem ocupados por indicação política, estaremos sujeitos à isto.”

O poder dado às empreiteiras é também alvo de críticas. Isso não é novo quando se trata de política habitacional no Brasil, pois já existia na época do BNH. Com o objetivo de economizar, as empresas escolhem terrenos em regiões periféricas ou mesmo rurais das cidades, que são aprovadas como áreas urbanas pelas prefeituras. Isso leva muitos empreendimentos a regiões distantes de serviços públicos, como escolas, creches e hospitais, além da já conhecida dificuldade com o transporte público.

Em cidades em que as prefeituras escolheram os terrenos, ou se recusaram a aumentar a área urbana para favorecer as empreiteiras, os moradores são menos prejudicados, pois contam com serviços públicos próximos.

Muitas das unidades habitacionais são padronizadas, o que diminui os custos para as empreiteiras e- teoricamente- facilitando o andamento das obras. Mas também causa problemas para famílias maiores que têm que se adaptar a casas subdimensionadas. A falta de integração dos condomínios do PMCMV com serviços públicos ou de comércio contribuem para o isolamento de muitas unidades, principalmente as que já estão isoladas dos centros das cidades.

O urbanista Anthony Ling concorda com essas críticas: “São terríveis: monofuncionais e longe dos centros urbanos, não há acesso a serviços públicos, privados ou empregos, além de serem quase inacessíveis do ponto de vista de mobilidade urbana. O problema não é uma questão meramente quantitativa de falta de moradia, é a falta de moradia em regiões onde as pessoas querem efetivamente morar.”

A conquista da casa própria não é suficiente para melhorar a vida de muitas famílias. Novos custos complicam essa população que já vive em condições precárias, como as contas de luz e de água, transporte — para trabalhar em áreas geralmente distantes da residência —, e a conta do condomínio, que não é subsidiada e acaba saindo mais cara do que o aluguel.

Muitas famílias não conseguem arcar com esses gastos e vendem o imóvel, algo ilegal pelas regras do PMCMV até a quitação do financiamento para unidades da Faixa 1. De acordo com a CAIXA, em caso de desistência do imóvel, ele é retomado pelo banco e é recolocado no programa. Porém, como a fiscalização é precária, surgiu um comércio em que apartamentos são disponibilizados para terceiros de forma ilícita, através dos chamados “contratos de gaveta”. Caso a CAIXA descubra, ela pode pedir na justiça a retomada do imóvel.

Entrega de 253 unidades residenciais do PMCMV em Nova Iguaçu, RJ (Beth Santos/Secretária Geral da PR)

Atrasos e o futuro

Assim como outros programas do governo o “Minha Casa, Minha Vida” sofre com atraso de obras graças à crise. Segundo dados obtidos por meio da Lei de Acesso à Informação pela GloboNews, mais de 36 mil casas do programa estão com as obras paralisadas. Mesmo com um saldo de mais de 5 milhões de residências construídas e 14 milhões de pessoas beneficiadas, o país enfrenta um déficit habitacional que atinge 6 milhões de famílias, segundo dados do IPEA. Ou seja, ainda falta muito para acabar com o problema da moradia no país.

Ecio Costa avalia que mudanças são necessárias para o futuro no PMCMV: “Iniciativas de descentralização poderiam agilizar a implantação de novos projetos do Minha Casa Minha Vida, facilitando a análise por equipes de todos os estados, dando uma maior abrangência. A implantação do cadastro positivo e outras ferramentas de acesso às informações das famílias que entram no programa devem facilitar e agilizar o programa. Maior transparência e divulgação também podem contribuir para que a efetividade aumente.”

Anthony Ling propõe que o programa seja completamente repensado em um futuro governo. O auxílio seria destinado apenas para famílias que realmente precisam, não necessariamente para a compra de um imóvel, e em áreas onde a demanda por moradias seja maior. Ele também defende que o poder seja mais descentralizado: “O governo federal deveria permitir mais autonomia, poder e responsabilidade aos municípios. Em relação à moradia especificamente, poderia incentivar os planos diretores municipais a evitarem zoneamento excessivamente restritivos, pois as externalidades do espraiamento e da escassez de moradia em áreas centrais levariam a mais gastos pela União com programas de auxílio e, eventualmente, obras de infraestrutura em regiões periféricas distantes.”

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